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四天兩度重拳調樓市嚴厲程度罕見 穗深:暫停貸幾率大
來源:網絡收集 加入時間:04月20日 15:46 瀏覽數:

  四天連發兩道指令!14日,國務院剛剛發出通知:要求首套房90平方米以上要首付提高到三成,二套房首付不低于五成,而且利率要達到基本利率的1.1倍。17日,國務院再發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,其中對三套及以上住房貸款提出更嚴規定,要求“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款”,“地方政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數”。此外,通知還表示,對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,銀行要暫停發放購買住房貸款。
  專家表示,近年穗、深兩地樓價一路領漲、比翼雙飛。其中,廣州樓價連續四個月領漲全國,1月份同比上漲高達22.4%,漲幅高居全國第二。如果按照調控指令來核對,穗、深非常符合“商品住房價格過高、上漲過快地區”,因此難逃暫停發放購買第三套及以上住房貸款指令。
  釋放強烈信號目標直指炒家
  《通知》最后還提出,住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準,讓人不禁重新對二套房的認定存在遐想的空間。
  廣東資深銀行業內人士昨日向記者解讀此規則時表示,按照國務院這一通知的規定,對于三套房貸款銀行可暫停發放的規定仍然是軟腔調,非硬性約束,“商業銀行可根據風險狀況,暫停發放”的表述表明銀行仍可以自己按照風險的標準來判斷。
  該人士指出,除非銀監會召集銀行開會口頭“打招呼”要求銀行暫停第三套房貸,否則靠銀行自發角度,很少會直接停止三套房貸款,這個政策更多的是信號作用。“只要首付、利率能夠覆蓋風險,銀行出于盈利考慮,沒有哪家銀行會主動說放棄第三套房按揭的。”
  接近監管部門人士分析指出,國務院出臺的第二條規定則明顯強硬很多,估計真正打擊投機炒樓的效果會更加明顯。
  “明令禁止銀行向居住未滿一年以上居民發放房貸,有很強的可執行性,提出非常明確的準入門檻,對銀監會日后對銀行的檢查也提供了相關的依據和標準,是實實在在的硬措施。”該人士指出,目前國內很多炒樓的團體都是跨區域操作的,這一規定可以有效打擊如“溫州炒樓團”、“山西煤老板”一類的炒家。
  穗、深上漲過快跑不掉“調控”
  對于《通知》中提到的針對“價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”的條款,很多業內人士都認為此表述沒有清晰界定,“價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”由誰認定,廣州是否屬于此“部分地區”等問題均難以說清。
  但據國家發改委、國家統計局調查數據顯示,去年12月份全國70個大中城市一手房價同比上漲9.1%,環比上漲1.9%,其中廣州房價以19.9%的同比漲幅高居榜首,深圳則以14.3%位列第二。
  廣州房價在連續四個月領漲全國之后,今年1月份仍繼續走高,同比上漲仍達到22.4%,漲幅高居全國第二。2010年1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,漲幅比去年12月份擴大1.7個百分點。其中,新建住房銷售價格同比上漲的城市有69個,?、廣州、北京列增幅榜前三位,同比上漲分別為35.1%、22.4%、16.0%,而同比價格下降的城市僅有唐山市,下降1.3%。
  業內人士分析指出,根據此數據不難判斷,廣州和深圳位列“價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”的幾率非常大,各家銀行廣州分行的相關房貸措施預計近期將有調整。
  具體操作尚待總行相關通知
  昨日記者也致電了幾家銀行廣州分行的個貸部負責人,都表示由于國務院出臺這一通知是周六,這兩天是假日,銀行目前還沒有接到相關的通知和文件,預計周一銀行會有相關的文件下發,具體如何執行可能要周二才知道。但是他強調,如果國務院已經作出了該規定,那么銀行肯定會按照規定去執行的。其中一位股份制銀行相關負責人也估計,“高房價地區”的界定或許要由銀行總行來統一調控。
  上述銀行資深業內人士分析也表示,“每個地方都可以說是‘價格過高、上漲過快、供應緊張’,但是相比上海、北京、杭州等地區,廣州的房地產還是相對健康,這個究竟如何界定,可能還要等等看各家銀行的總行出臺的細則是否有明確。”
  此外,《通知》最后指出“住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。”實際上,年初出臺的國十一條房貸新政中,明確指出首套房以家庭為單位來認定,而第二套以上住房也按照該家庭利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房來計算,但上次的規定中并沒有提到“改善型”住房。這次重新提出制定二套房認定標準,反而讓業界重新有了遐想的空間。
  二套房五成首付 廣州已開始執行
  上周四,國務院要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。
  面對接連的新政策出臺,銀行是否應對得過來,目前落實的情況又如何?記者前兩天了解到,根據慣例,國務院制定了相關政策之后,需要成文后下發到各家銀行的總行層面,再由總行下達文件到各地方分行來執行。因此具體到廣州的各家銀行,未必都已經開始正式執行新規定,但是既然已經出臺了硬性規定,銀行肯定會按照相關規定執行。
  記者了解到目前多家銀行總行已經根據這一新規定下發了文件,其中工行周五已經把相關的最新規定掛在網站上。據了解,目前廣州一些銀行也已經執行了新規定,把第二套房貸首付比例和利率都相應調高了,有些銀行繼續把三套房貸利率和首付進一步調高。
  如某股份制銀行廣州分行的做法是,除了將第三套住房首付提高至五成外,利率水平提高至基準利率的1.15倍,而且,每增加一套按揭房,首付就將提高10%,利率也將按基準利率的0.05倍遞增。此外,一家國有銀行廣東省分行相關人士則表示,貸款人選擇固定利率貸款購置第二套住房的,貸款利率不得低于總行最新發布的同期同檔次固定利率的1.3倍。
  某股份制銀行相關負責人表示,新房貸政策的出臺對于目前已經獲得審批的客戶沒有影響,仍然按照已經審批的標準執行。此外,交通銀行廣州分行工作人員表示,估計下周正式文件會出臺。
  ■專家說法政策嚴厲程度十年罕見
  樓市降溫二季度或迎來拐點
  誰也沒有想到,在國務院14日接連推出一系列打壓房地產的重拳之后,僅僅只隔了三天,決策層又出重拳。這一系列的政策嚴厲程度實屬十年內罕見,而三套房停貸措施更是迄今為止最為嚴厲的控制房價上漲的措施。業內人士預測,如此密集全面的新政策集合首次出臺,重拳之后的房價必然會走上回穩態勢。
  對投資需求釜底抽薪
  北京中原三級市場研究部認為,本次通知比14日的政策更加嚴格。其中規定,第三套以上住房停止貸款,這使得目前很多依靠貸款購房的客戶很難再獲得大量的資金。
  中經聯盟秘書長陳云峰在接受記者采訪時表示,“一般來說,第二套房還有可能是改善性需求,但是第三套房基本上都是投資需求。”
  “第三套住房停貸打擊了相當程度的投機者,肯定能讓房價不再這么瘋狂。”在北京工作了5年的劉小姐告訴記者,她相信,未來房價會逐步走向合理化的價格,到那時候,她再考慮買房子。
  陳云峰也認為,“三套房政策是個好藥方!從源頭上打擊了炒房客。”他解釋說,如果提高首付是“限制令”的話,那么對第三套房不放貸基本上就是“封殺令”了。他表示,“限制外地人購房貸款,進一步縮小了需求范圍,會加速樓市降溫。”
  SOHO中國有限公司董事長潘石屹在其微博上也表示:“現在,購買超過三套住房的家庭越來越多,這也反映出中國的貧富差距在拉大。同時,房價的上漲加大了有房家庭和無房家庭財富的差距。高房價區域停止給第三套住房貸款,可以抑制一部分市場上的需求,對抑制住宅房價有好處。”
  北京明天房地產開發有限公司業務發展中心總監賈玉鵬表示,由于一般炒房者手中都有3套以上的房子,叫停第三套房貸,房價必然馬上大跌。
  各地出現拋售現象
  而其實很多炒房客早已在政府出拳之前有所察覺。根據中原地產監控,北京出現歷史最大拋單:單個項目單個業主一次拋售近30套二手房。深圳目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。
  4月上旬,三亞的一手房成交再度出現量價齊跌。3月下旬以來,?、三亞等地的房源突然變得充裕起來。對海南樓市未來走向及國家是否會出臺進一步房地產調控政策的擔憂,使得一些已經在海南樓市賺得缽盆滿盈的炒房客開始大量拋售手中房源,三亞甚至出現了全民賣房的盛況。
  “深圳今年房價的漲幅是全國很高的,下跌的幅度也可能很大。新一波的降價可能會從深圳開始。”中原地產研究總監王世界告訴記者。
  陳云峰表示:“對于北京樓市來說,無疑是突如其來的一股‘寒流’,有可能會將樓市帶入又一個冬天。”
  賈玉鵬表示,此次新政出臺可以看出政府是真正下決心抑制高房價,但政策也有一定的滯后性。目前來看,近兩天二手房市場購房熱情銳減,部分買家訂了房卻遲遲不肯簽約,甚至放棄定金毀約,觀望情緒加重。
  據我愛我家統計,房貸新政和新國十條頒布后,快進快出的短期炒家迅速拋盤離場,業主幾近沸點的心態平復,通州、望京等前期炒作的熱點區域房源量增加了30%,而購房委托量下降了25%,成交較4月初的周末下降了20%。
  拐點一個月見分曉?
  一系列的政策出臺之后,很多人士開始猜測,樓市的拐點會不會很快到來。對此,潘石屹在其微博上發表觀點認為:房價拐點有多遠,未來一個月時間就可以見分曉,不過他認為,住房的成交量會迅速降下來。
  北京中原三級市場研究部預測,北京等大城市房價將立刻停漲,部分郊區房價將立刻下調,50%的炒房客將在3個月內開始拋售房源,房價很可能在年內出現下調20-30%的現象。將有60%以上的購房者出現明顯的觀望,以北京為例,樓市的成交量將明顯的出現30%以上的下降。
  我愛我家市場研究中心分析也認為,此番新國十條組合拳的推出,將為高速上漲的房價緊急剎車,未來2-5年的房價將趨于穩定,穩中有升,升幅將控制在7%左右。
  賈玉鵬認為:“短短幾天政策頻繁出臺,長期來看,房價或呈下降趨勢;但短期內依然會上漲。”
  國務院發展研究中心宏觀經濟部研究員張立群在接受南方日報記者采訪時表示:“二季度調控措施就會見效。”他認為,房價在今年二季度肯定會逐步走穩的。

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