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開發商擔心消費者買漲不買跌 降價尚待政策出盡
來源:網絡收集 加入時間:05月20日 10:07 瀏覽數:

信號失真 樓市降價何其難

  核心提示:很多開發商都在等待所有的政策出盡后,再制定價格策略。一些開發商甚至認為,越漲價才越會有購房者購買,消費者買漲不買跌,“如果貿然下調,其間有新政策出來的話會變得十分被動”。

  新政出臺一個月后,開發商大規模的

 

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降價行為仍未出現。

 

  恒大地產(O3333.HK)全國采取8.5折促銷策略后,萬科(000002.SZ)最近在北京新開盤的假日風景項目也小幅降價。兩大房企的降價行為引發了業內騷動。

  思源經紀董事長陶紅兵在接受本報記者采訪時稱,萬科沒必要降價,對于均價每平方米兩萬元以上的樓盤,如此小的幅度相當于沒降。而思源經紀正是該樓盤的代理商。另一方面,一些樓盤不降反漲。房地產市場價格信號已顯混亂。

  海航置業銷售總監高翔宇對本報記者表示,“開發商都在相互揣測對方,因為買房者的觀望,擔心降價也不會有人買,還不如暫時不降。”在他看來,降價是必然,很多樓盤并非不準備降價,而是在等待時機。

  恒大、萬科率先調整價格策略

  據了解,萬科假日風景項目D1、D8號樓于5月14日取得銷售許可證,并于5月16日開盤銷售,推出房源328套,當日成交142套。北京萬科給出了開盤當日優惠2%、一次性付款優惠2%等優惠條件。

  根據北京市建委網站公布的房源信息,此次取得預售許可證的有兩棟樓,D1#住宅樓擬售均價25267元/平方米;D8#住宅樓擬售均價25051元/平方米。而優惠后的實際成交均價約為24200元/平方米,每平方米優惠800-1000元,最低成交價可達23800-24000元/平方米,相當于每平方米優惠1200多元。

  根據實際成交價格計算,該盤成交價格約為24200元/平方米,3月份開盤的價格為24250元,每平方米只下降了50元錢。據了解,該項目周邊在售的二手房價格為2.6 萬元至2.8萬元/平米。此外,此次開盤的D1、D8號樓采用工廠化技術建造,成本較此前產品每平方米貴700元左右。另外,該項目采取90平米三居的戶型設計,加上精裝修交房標準。陶紅兵認為,從開盤后的銷量看,市場是可以接受這一價格的。

  萬科集團總裁郁亮此前在一次內部講話上告誡各地分公司不要心存幻想。“政府抓得很緊,F在還不是最嚴厲的狀態。我們不要心存僥幸。” 市場人士相信,萬科的微降策略正是賣方市場向買方市場轉變的信號。

  而另一較受關注的是恒大地產5月6日開始的8.5折銷售策略。此前曾有媒體稱,恒大地產降價只是暫時性的。但恒大地產董事局副主席、總裁夏海鈞5月16日公開表示,恒大地產將堅持這一銷售策略。分析人士預計,該公司的銷售額將在去年的基礎上增長20%-30%。

  房地產業界目前最關心的是,萬科降價策略會不會擴大到北京所有項目,甚至延伸至其他區域。

  降價還是漲價?

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析,調控重壓之下,成交量先行下降的趨勢已經顯現。4月30日,北京出臺“新京十二條”兩周以來成交量持續走低,上周降幅達六成。

  但是,成交量大幅下降,新盤價格并未同步下行。搜房網新盤數據監控中心統計顯示,對比一個月前的銷售均價,北京豐臺、房山、順義、石景山暫時無降價樓盤,而中心城區和豐臺漲價樓盤居多。中心城區有12個項目漲價,豐臺漲價項目達15個。全市有105個樓盤逆市漲價。

  陶紅兵認為,大部分開發商仍不缺錢,只要稍微有點銷售業績,就可以支撐。在放緩開工速度的情形下,即可維持資金流的運轉。

  而高翔宇則告訴記者,很多開發商都在等待所有的政策出盡后,再制定價格策略。一些開發商甚至認為,越漲價才越會有購房者購買,消費者買漲不買跌。“如果貿然下調,其間有新政策出來會變得十分被動。”高翔宇判斷,如果市場出現第一個大幅降價的樓盤,則會有第二個、甚至第三個降價的樓盤,現在仍處于市場僵持階段。

  亞豪市場總監郭毅認為,上一輪的調整始于2007年底,但直到2008年四季度才出現大規模降價潮。而此輪新政出臺僅一個月的時間,降價潮還不會那么快出現。

  但目前確有一些樓盤先期做出了反應。這些樓盤的共同特征是成交價均略低于擬售價格,且采取不同程度的優惠策略。

  例如,新天際208號樓于5月15日開盤銷售,廣告稱“均價21000元/平方米”。此外,可享受一次性付款9.6折,首付30%以上9.9折優惠。網上該樓盤歷史價格顯示,其在今年4月20日至5月12日的均價是27000元/平米。而本報記者查閱北京房地產交易管理網的信息顯示,新開盤的一期擬售價格為24246元,實際成交價格為22076元/平方米。

  另據21世紀不動產分析師齊凡提供的監測數據顯示,5月上半月北京二手房實際成交量下滑幅度約為5成。一些二手房業主在前期降價未成交之后,已選擇咬牙堅持不肯再降。

  房價緩慢回歸路

  2009年至2010年4月中旬,房價大部分時間是呈火箭速度飛升,最火的時候甚至一日一價,名義價格嚴重背離了實際價值。但房地產的價值回歸之路卻顯得十分漫長。

  中金證券分析師白宏煒認為,當前房價調控已成政治目標,房價不跌,政策不會罷休,且要求短期效果明顯,“我們認為此次政策最嚴厲之處在于信貸的緊縮和各種稅費(尤其是土地增值稅)的嚴格征收,這些措施對打壓房價已沒有問題,嚴格執行甚至可能出現矯枉過正,就政策風險而言,已基本釋放。”白宏煒表示。

  中金證券認為,參照國際經驗,解決住房問題只有靠市場,尤其是中國這么大的國家,就現有政策而言,除增加持有環節稅費之外,政府能做的已到極至。

  國際經驗表明,房價是宏觀問題,影響房地產周期最重要的因素是宏觀經濟,經濟發展較快的階段,房地產價格將呈逐步上漲態勢,從大趨勢上看與短期政策的關聯度不大。預計未來我國經濟仍將處于快速增長期,房地產向上大趨勢未改。

  對于房價,全國工商聯房地產商會會長聶梅生也對本報記者表示,長期來看房價還是會漲。“物價每年都在上漲,房價為什么不能漲?”聶梅生反問。但是她同時表示,對于部分上漲過快的項目,即使價格環比下降15%-30%,回到2010年1月的水平,也是有利可圖的。而3月份的上漲則是房價虛高的表現,在她看來,合理房價上漲幅度不應該超過GDP上漲的速度。據其透露,目前政府還在嚴密觀測政策出臺的效果,在6月底之前,新政策出臺的可能性不大。

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